Имущественный налоговый вычет

У многих процесс получения налоговых вычетов вызывает массу вопросов, и кажется, что это настолько трудозатратно, что даже и начинать не стоит. На самом деле большую проблему нужно разделить на несколько маленьких задач и спокойно решать одну за другой. Игра стоит свеч, особенно когда дело касается имущественного налогового вычета – вы можете получить до 650 тыс. руб.! Рассказываем, как это сделать.

Кто имеет право на налоговый вычет?

Для получения имущественного налогового вычета необходимо соблюдение следующих условий: ваш доход должен быть официальным, вы являетесь собственником объекта и можете подтвердить факт его оплаты, а также в прошлом не выбрали весь лимит, который по налоговому законодательству дается один на всю жизнь (впрочем, у этого условия есть исключения, но об этом позднее).

Налоговый вычет позволяет вернуть часть уплаченного налога на доходы физлиц (НДФЛ), который за вас отчисляет ваш работодатель. Поэтому ваша зарплата должна быть официальной (т.е. облагалась налогами), поскольку возврат средств возможен, только если в бюджет было что-то перечислено. В противном случае возвращать будет не из чего.

Далее – у вас должны быть правоустанавливающие документы на квартиру. Это могут быть:

  • Выписка из ЕГРН
  • Свидетельство о праве собственности
  • Акт приема-передачи объекта (в случае долевого строительства)

Что важно, право на налоговый вычет возникает с даты получения права собственности на жилье при покупке по договору купли-продажи или с даты акта приема-передачи по договору долевого участия.

И, наконец, факт оплаты квартиры должен быть подтвержден документально:

  • Выпиской с банковского счета/справкой от застройщика о полной оплате
  • Нотариально удостоверенным договором, в котором указано, что деньги были переданы в полном размере
  • Распиской, написанной от руки

Заявить о своем праве на вычет можно в любое время. Здесь нет сроков давности.

Сколько я могу получить от государства?

Согласно пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ, вернуть можно 13% от стоимости квартиры, но не более чем от 2 млн руб., т.е. не больше 260 тыс. руб. за всю жизнь. Кроме того, если правоустанавливающие документы были оформлены до 2014 года, то вы не сможете воспользоваться правом на перенос остатка вычета (если квартира стоила меньше 2 млн руб.). После 2014 года налоговый вычет можно переносить на другие объекты.

Пример: если ваша квартира была куплена и зарегистрирована до 2014 года, стоила 1,7 млн руб., вы вернете 221 тыс. руб., и остатком в 39 тыс. руб. уже не сможете воспользоваться. Если же вы приобрели недвижимость после 2014 года, вернули 221 тыс. руб., то оставшуюся часть вычета сможете получить при покупке другого имущества.

Любопытно, что до 2001 года налоговый вычет можно было получить в силу Закона РФ от 07.12.1991 N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц". 1 января 2001 года закон утратил силу. Если право собственности возникло до 2001 года и до этого момента был выбран весь лимит по вычету, то на вас правило об однократно установленном лимите не распространяется. Согласно новым поправкам, купив квартиру, например, в 2018 году, вы сможете повторно получить налоговый вычет в рамках лимита в 260 тыс. руб. (Письма Минфина России от 13.02.2014 N 03-04-05/5889, от 24.07.2013 N 03-04-05/29229).

Вычет рассчитывается из отчислений в бюджет за последние 3 года. Соответственно, если ваша зарплата позволяет, вы можете разом получить весь положенный вам лимит. Нужно будет подать декларации о доходах по форме 3-НДФЛ. К примеру, если вы купили квартиру в 2015 году, то в 2019 подать следует сразу три декларации за 2018, 2017 и 2016 гг. и выбрать весь вычет. Если вашего заработка недостаточно, подавайте декларации каждый год, пока не получите всю сумму вычета.

Я слышал, что можно получить вычет еще и по процентам, если квартира приобреталась в ипотеку. Так ли это?

Все верно. Такой вычет формируется из реально уплаченных процентов за каждый год из срока кредита. Поэтому стоит сначала выбрать основной налоговый вычет, после чего заявлять вычет по ипотечным процентам и получить его сразу за несколько лет. При этом, если жилье было куплено до 2014 года, то у общей суммы к возврату из бюджета не будет границы – вы сможете получить 13% со всего объема уплаченных процентов. А вот если квартира была куплена после 2014 года, то к возврату у вас будет максимум 390 тыс. руб., т.е. 13% с максимального лимита в 3 млн руб.

Если я рефинансировал ипотеку? Мне все еще положен налоговый вычет?

Согласно пп. 4 п. 1 Статьи 220 НК РФ, собственник жилья имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов <...> по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, <...>. Это говорит о том, что при рефинансировании ипотеки вы также имеете право на налоговый вычет по процентам. Что важно: в договоре с новым банком должно быть обязательно прописано, что этот кредит выдается на рефинансирование предыдущей ипотеки с указанием данных старого договора. А также должно быть описание объекта, приобретенного в кредит.

Обратите внимание, что после рефинансирования ипотеки при подаче документов на налоговый вычет по процентам в налоговую нужно будет предоставить копию нового договора с банком.

Какие документы мне нужно предоставить?

Налоговой будет достаточно копий:

  • договора о покупке квартиры / договора о долевом участии
  • акта приёма-передачи
  • свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН
  • документов, подтверждающих факт оплаты

А также:

  • справку 2-НДФЛ за каждый год подачи декларации о доходах
  • заявление, в котором прописываются реквизиты счета для перечисления вычета
  • заявление о распределении долей, если имущество было куплено в браке
  • декларацию о доходах за каждый год, за который хотите получить вычет
  • справку из банка об уплаченных процентах за отчетный год (в случае с рефинансированием нужно будет предоставить две справки – из старого банка и из нового), если вы собираетесь заявиться и на вычет по процентам

Могу ли я все это подать онлайн?

Для этого нужно зарегистрироваться в личном кабинете налогоплательщика на сайте nalog.ru. Это можно сделать одним из трех способов:

  • Получить регистрационную карту в любой налоговой инспекции РФ
  • С помощью квалифицированной электронной подписи, выданной Удостоверяющим центром, аккредитованным Минкомсвязи России
  • Через учетную запись Единой системы идентификации и аутентификации с использованием реквизитов для сервисов сайта Госуслуг

Если у вас есть личный кабинет на сайте налоговой службы, в нем вы можете загрузить сканы всех документов и там же скачать программу для заполнения декларации о доходах. Перед отправкой пакета документов потребуется подтвердить эти действия электронной подписью. Сертификат подписи можно получить онлайн через личный кабинет.

Как заполнить декларацию?

Если вы хотите получить налоговый вычет за последние три года, для этого нужно скачать программы «Декларация» на сайте ФНС за 2016, 2017 и 2018 годы. Приготовьте справки 2-НДФЛ (за 2016, 2017 и 2018 годы), которые вы получили на работе. И в программе от 2016 года начинаем заполнять поля:

Шаг первый. Нажимаете вкладку «Задание условий», выбираете тип декларации 3-НДФЛ, ищете номер инспекции из выпадающего списка, в номере корректировки выставляете «0» (номер меняется в случае подачи уточненной декларации, если налоговый инспектор попросит внести корректировки). Далее, в «Признаке налогоплательщика» выбираем «Иное физическое лицо», в графе «Имеются доходы» – «Учитываемые «справками о доходах физлица»...».

Шаг второй. Заполняем сведения о декларанте.

Шаг третий. Заполняем вкладку «Доходы» из справки 2-НДФЛ. Нажимая на «+», указываем столько источников выплат, сколько у вас есть, и ниже переносим данные с заработной платой из справки.

Шаг четвертый. Выбираем вкладку «Вычеты» и нажимаем «Имущественный». Вносим сведения об объекте.

Разберем на примере:

Дано: квартира стоимостью 3 млн руб., приобретена в 2015 году, значит собственник сможет получить 260 тыс. руб. из лимита в 2 млн руб. Зарплата собственника – 600 тыс. руб. в год. При указанных доходах за год в бюджет было исчислено 78 тыс. руб. (13% от годовой зарплаты). Это значит, что за три года можно вернуть 234 тыс. руб., а остаток в 26 тыс. руб. (лимит в 260 тыс. руб. минус 234 тыс. руб.) придется возвращать уже в 2020 году, подавая декларацию за 2019 год.

В «Данных объекта» вносим информацию о квартире. Год начала использования вычета указываем 2016 (именно с этого года вы начнете выбирать свой лимит). Указываем стоимость объекта – 3 млн руб.

Далее в «Расчете имущественного вычета» в общей стоимости всех объектов автоматически выставится 2 млн руб. «Вычет за предыдущие года» указываем «0» (поскольку мы получаем его впервые), в «Сумма, перешедшая с предыдущего года» указываем «0» (по той же причине). Мы заполнили декларацию за 2016 год. Чтобы посмотреть, как она выглядит, нажмите на кнопку «Просмотр». На второй странице будет указано, сколько вам вернется из бюджета. Нам важно сразу посмотреть на пятую страницу, на пункт 2.10 «Остаток налогового вычета, перешедший на другой период». Это разница при вычитании вашего дохода за год из лимита в 2 млн руб. Запоминаем эту цифру, ее мы будет вносить в декларацию о доходах за 2017 год. Сохраняем декларацию в двух форматах: в формате программы и в формате «Файл xml», он нам понадобится при загрузке декларации в личном кабинете.

В программе «Декларация 2017» заполняем данные, аналогично тому, как мы вносили в предыдущей программе. Доходим до вкладки «Вычеты» и в «Расчете имущественного вычета» в графе «Вычет по предыдущим годам» указываем нашу сумму остатка из декларации 2016 года. При просмотре, на пятой странице в пункте 2.10 отобразится разница при вычитании вашего дохода из остатка. По той же логике заполняем декларацию за 2018 год. В программе «Декларация 2018» могут незначительно отличаться названия вкладок, но суть будет та же.

После того, как вы заполнили все декларации и сохранили их в формате «Файл xml», открываем личный кабинет на сайте налоговой. Во вкладке «Жизненные ситуации» выбираем «Подать декларацию 3-НДФЛ» и загружаем документы – на сайте пошагово прописан процесс.

Когда мне вернут деньги?

Как только вы подаете декларацию о доходах, налоговая начинает камеральную проверку, которая длится 3 месяца. Если все хорошо, в течение одного месяца вам переведут деньги. Т.е. в совокупности вы получите деньги максимум через 4 месяца. Именно поэтому не стоит затягивать с подачей. Если сделать все в начале года, то уже к сезону отпусков у вас будут дополнительные средства.

Совет: при подаче документов онлайн периодически проверяйте свой личный кабинет. Например, вам может прийти сообщение от налоговой с просьбой внести правки в декларацию или предоставить какие-то дополнительные документы. Лучше быть начеку. И если что-то непонятно, звонить в налоговую по месту жительства и задавать вопросы.