Рефинансирование ипотеки

Настоящий бум на рефинансирование ипотеки начался с середины 2017 года и продолжается до сих пор. И это объяснимо: люди, оформлявшие кредиты в 2013-2015 годах под ставки от 12-17% годовых, сейчас, когда средние ставки опустились ниже 10% годовых, хотят сократить свои расходы. Остановить может только одно – опасение, что весь процесс займет много времени, и, в конечном счете, овчинка не будет стоить выделки. На самом деле нет ничего невозможного: главное – начать и не останавливаться. Делимся советами и конкретными примерами.

Дано: ипотека оформлена в 2014 году под ставку 11,5% годовых на срок 20 лет.

Попробовать стоит

Для начала попробуйте обратиться в ваш ипотечный банк с заявлением на снижение ставки по кредиту. Иногда кредитные организации на это идут, правда, делают такое не моментально. В зависимости от банка время рассмотрения заявки варьируется в среднем от 60 до 90 дней. Если вы никуда не торопитесь и хотите дать своему банку шанс проявить заинтересованность в вас как в клиенте, то попробовать стоит. Ожидаемый размер снижения ставки в среднем колеблется от 0,5 до 1 п.п.

Подбор вариантов

Попробовали и решили не останавливаться на этом? Идите дальше — ищите другие варианты. Чтобы сэкономить время, по возможности подавайте анкеты в банки в режиме онлайн. В нашем примере заявки разосланы по пяти банкам. В течение двух дней ответ пришел от двух кредитных организаций. В первом случае предлагалось снизить ставку на 2,6 п.п., во втором – на 2 п.п. В обоих случаях, помимо уменьшения ежемесячного платежа, срок кредитования удавалось сократить на три года.

Важно знать, что до того момента, пока недвижимость не перейдет в залог к банку, в котором было оформлено рефинансирование, ставка по этому кредиту будет повышена на 2-3 п.п. (в зависимости от политики банка). Но как только весь процесс регистрации завершится, банк снизит вам ставку до изначально установленной.

Все в ваших руках

Попробуйте взять максимум того, что вам предлагают кредитные организации: воспользуйтесь различными акционными предложениями. Сейчас очень многие готовы предоставить скидки за выход на сделку по рефинансированию в течение 30 дней. И раз уж вы взялись за сокращение нагрузки на семейный бюджет, то стоит выжать максимум из этого процесса, даже если для этого стоит поторопиться. Опять же в зависимости от банка скидка может варьироваться от 0,35 до 1 п.п. А это, согласитесь, неплохой бонус, который отразится на размере новых ежемесячных платежей.

Сбор документов и дополнительные расходы

Помимо основных документов (паспорта, справок, подтверждающих доход, копий трудовых книжек, свидетельства о праве на недвижимость, кредитных договоров и прочего) для рефинансирования ипотеки придется заново заказывать отчет об оценке недвижимости. Его стоимость начинается в среднем от 2500 руб. и зависит от региона вашего проживания. Плюс придется заново застраховать объект недвижимости (а это обязательно), жизнь и здоровье (необязательно, но отсутствие этого вида страхования вероятнее всего скажется на ставке), титул (необязательно, если квартира приобреталась вами в новостройке).

Совет – лучше изначально выбирать банк, у которого страховая компания является партнером. Как показала практика, стоимость страхового полиса составляет от 5-7 тысяч (если страховая – партнер банка) до 10-13 тысяч (если страховая входит в группу компаний вместе с кредитной организацией). В случае удачного подбора страховой компании размер ежегодного платежа останется для вас практически неизменным и дополнительных денег вы не потеряете.

Кроме того, необходимо заложить еще около 2-х тысяч на такие расходы, как оплата госпошлин за перерегистрацию объекта недвижимости в пользу другого банка, справки об отсутствии задолженности (в некоторых банках они могут быть платные) и прочее.

Размер кредита и его погашение

Важно помнить, что банки могут не одобрить всю сумму, необходимую вам для погашения действующего ипотечного кредита, разницу придется доплатить из своего кармана. Отметим также, что, помимо основного долга, нужно будет внести дополнительно еще и оставшуюся часть ежемесячного платежа. В нашем примере ситуация развивалась следующим образом: порядка 2 млн было выплачено из средств другого банка, но пришлось внести еще около 17 тысяч (проценты за использование кредита в текущем месяце). Кстати, что называется, на заметку: кредит не гасится автоматически – банк перечисляет средства на ваш кредитный счет в другом банке, но чтобы эти деньги пошли на закрытие действующих кредитных обязательств, нужно составить заявление на досрочное погашение. Благо, в большинстве банков это можно сделать через мобильное приложение или интернет-банк.

Закладная и справка-«нулевка»

Как только кредит погашен, не теряя времени, составляете заявление на получение закладной (ценной бумаги, в которой указаны все параметры кредитного договора и объекта недвижимости, находящегося в залоге) и так называемой справки-«нулевки», в которой указано, что ваша задолженность перед текущей кредитной организацией составляет 0 рублей 0 копеек. Эти два документа необходимы для завершения процесса регистрации объекта в Росреестре и, как следствие, снижения ставки. Время подготовки документов: закладной – от 14 рабочих дней, справки – от 10. Но опять же все зависит от банка.

Регистрация

Получив все необходимые бумаги, вы вместе с вашим ипотечным менеджером идете в МФЦ и сдаете весь пакет документов (новый кредитный и ипотечный договор, новую закладную и прочее) на регистрацию: одновременно на снятие обременения с объекта недвижимости и на наложение этого обременения, но уже у нового кредитора. Весь процесс перерегистрации занимает около 4-5 рабочих дней. И как только новая закладная передается в ваш банк, он должен снизить вашу ставку до изначально оговоренной.

Стоит ли игра свеч?

Однозначно да, когда ставка снижается минимум на 2-2,5 п.п. В нашем случае, при изначальной ставке в 11,5% годовых и оставшемся сроке в 15 лет, удалось снизить ставку до 8,9%, а срок – до 12 лет. Поскольку удалось быстро выйти на сделку и в течение первого месяца получить все необходимые документы для перерегистрации, по повышенной ставке (10,9%) нужно было заплатить только в первый платежный период. Размер этого платежа составлял около 25500 руб.

Дополнительные затраты составили: 2500 руб. на оценку объекта недвижимости и порядка 700 руб. на госпошлину за регистрацию. Также нужно учитывать разницу между старым платежом (который бы клиент вносил в старом банке) и новым платежом (который клиент платил бы до тех пор, пока объект не был перерегистрирован в пользу нового банка): 25500 руб. – 23700 руб. = 1800 руб.

Итого сумма дополнительных расходов составила 2500 руб. + 700 руб. + 1800 руб. = 5000 руб.

Оплату первого года страхования в расходах мы не учитываем, так как, во-первых, в нашем примере стоимость каждого года страхового полиса практически не поменялась (она так и осталась около 6500 тыс. руб.). А, во-вторых, это те расходы, которые клиент понес бы в любом случае при обслуживании кредита в банке, где он изначально оформил ипотеку.

Подсчитаем экономию при уменьшении срока на три года (36 месяцев):

23 700 (размер старого платежа) * 36 = 853 200 руб.

Подсчитаем экономию по страховке за счет уменьшения срока на три года:

6,5 тыс. руб. * 3 года = 19,5 тыс. руб.

Подсчитаем, сколько удается экономить при уменьшении ежемесячного платежа:

23 700 (старый платеж) – 23 100 (новый платеж) = 600 руб.
600 рублей * 12 (кол-во платежных периодов) * 12 (новый срок кредитования) = 87 264 руб.

Таким образом, итоговая экономия составляет:
(87 264 руб. + 853 200 руб. + 19 500 руб.) – 5000 руб. = 954 964 руб. 

Рефинансировать ипотеку в УБРиР