Как правильно расторгнуть договор аренды

Бывают случаи, когда арендатор хочет досрочно расторгнуть договор аренды. Например, изменились планы или выросла цена и вносить ежемесячные платежи стало сложно. Однако просто выехать из помещения нельзя, в этом случае арендную плату всё равно придётся платить. В статье рассказали, на каких основаниях можно расторгнуть договор аренды и как это грамотно сделать, чтобы избежать ошибок.

Содержание:

Способы досрочного расторжения договора аренды

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке

Порядок расторжения договора аренды по шагам

Финансовые последствия расторжения договора аренды

Как расторгнуть договор аренды через суд

Заключение

Список источников

Способы досрочного расторжения договора аренды

Расторжение договора аренды — это прекращение сотрудничества арендатора и арендодателя раньше прописанного в документе срока.

Есть три способа расторжения договора:

• По соглашению сторон: когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).
• В одностороннем порядке: если в срочном договоре прописано право арендатора или арендодателя досрочно отказаться от аренды, направив уведомление (ч. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 6 ст. 620 ГК РФ).
• Через суд: при существенном нарушении договора одной из сторон (ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке

Правила расторжения договора аренды в одностороннем порядке зависят от его срока:

Бессрочный договор. Если договор аренды заключён на неопределённый срок, то арендатор может отказаться от него в любое время (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Для этого нужно направить арендодателю уведомление об отказе за три месяца до даты расторжения (договором аренды может быть предусмотрен иной срок). В уведомлении следует указать реквизиты договора и дату, с которой арендатор перестанет его исполнять.

Срочный договор. Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно, если в нём прописано такое право (ч. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 6 ст. 620 ГК РФ). Если условиями договора это не предусмотрено, отказаться от аренды досрочно можно только через суд.

По инициативе арендодателя

Основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя прописаны в ст. 619 ГК РФ.

Вот некоторые причины:

• порча арендуемой собственности;
• задержка выплаты аренды более двух раз подряд;
• использование арендуемого объекта с нарушением установленных правил.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

По инициативе арендатора

Основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора прописаны в ст. 620 ГК РФ.

Вот некоторые из них:

• арендодатель препятствует использованию помещения;
• переданное арендатору имущество имеет недостатки, которые препятствуют его использованию и при этом не были оговорены при заключении договора аренды;
• арендодатель не производит капитальный ремонт помещения в установленные договором аренды сроки;
• имущество приходит в состояние, непригодное для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Например, договор может быть расторгнут в случае банкротства одной из сторон.

Сводная таблица оснований для одностороннего расторжения договора аренды

Минимизировать споры и чётко контролировать все платежи по аренде помогут сервисы для бизнеса УБРиР.

Порядок расторжения договора аренды по шагам

Расторгнуть договор аренды сразу нельзя, нужно пройти несколько этапов.

Шаг 1. Напишите уведомление о досрочном расторжении договора

В документе укажите причину, по которой хотите расторгнуть договор аренды. Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили сообщение об отказе, а уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Также можно вручить уведомление арендодателю под подпись.

Арендодатель должен рассмотреть уведомление и принять решение в течение месяца. В случае согласия стороны заключают допсоглашение о расторжении договора аренды. Если арендодатель не ответил на уведомление, арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке.

Шаг 2. Составьте и заключите соглашение о расторжении договора аренды

Соглашение нужно оформить так же, как и договор аренды. Например, если вы заверяли договор у нотариуса, то соглашение тоже должно быть нотариально заверено.

В соглашении пропишите условия расторжения:

• дату прекращения договора аренды;
• дату возврата помещения по акту;
• срок возврата арендодателем депозита и компенсации ремонта.

Если договор аренды заключён на срок более 12 месяцев, допсоглашение о расторжении нужно регистрировать в Росреестре. В этом случае договор о расторжении составляют в трёх экземплярах, один из которых хранится в регистрирующем органе. В ЕГРН вносится запись о прекращении действия договора.

Если договор заключён на срок менее 12 месяцев, регистрировать его в Росреестре не нужно. Допсоглашение также не регистрируется и составляется в двух экземплярах.

Шаг 3. Составьте акт возврата помещения

Акт подписывают оба участника договора. В нём фиксируется не только сам факт передачи, но и состояние возвращаемого объекта. Пока вы не подпишете акт, арендная плата будет начисляться.

Важно: в акте должно быть прописано, что арендодатель не имеет претензий к состоянию помещения. Если этой фразы в акте не будет, арендодатель имеет право не возвращать гарантийный платёж.

Финансовые последствия расторжения договора аренды

При расторжении договора стороны должны решить два финансовых вопроса: возврат депозита и компенсация за ремонт.

Депозит. По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору, как сказано в ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ.

Арендодатель может удержать весь депозит или его часть, если:

• у арендатора долг по арендной плате;
• у арендатора были просрочки по оплате аренды и он должен оплатить неустойку;
• из-за действий арендатора помещению требуется ремонт.

Также по условиям договора депозит может быть невозвратным. Например, если арендатор расторг договор раньше срока. В этом случае оспорить это условие не получится.

Компенсация за ремонт. Её можно требовать, если арендодатель согласился не только с самими улучшениями, но и с их стоимостью (ч. 2 ст. 623 ГК РФ). Если же он дал согласие на ремонт, но стоимость и конкретные работы с ним не согласовали, то требовать компенсации арендатор не может.

Капитальный ремонт арендодатель обязан проводить за свой счёт (ст. 616 ГК РФ). Если его оплатил арендатор, ему положена компенсация, либо арендодатель должен зачесть расходы в счёт аренды.

Как расторгнуть договор аренды через суд

До обращения в суд нужно письменно предложить другой стороне оформить соглашение о расторжении (ч. 2 ст. 452 ГК РФ). В документе укажите основания для расторжения и обозначьте срок, в течение которого ждёте ответа. Стандартный срок рассмотрения предложения о расторжении составляет 30 дней.

Шаг 1. Подайте исковое заявление в суд

Если вторая сторона отказалась расторгнуть договор или не ответила на соглашение о расторжении в течение 30 дней, можно обращаться в суд. В случае если причиной расторжения договора стали нарушения со стороны арендодателя или арендатора, перед подачей искового заявления соберите доказательства. Например, это может быть аварийность помещения или несоответствие санитарным нормам. Их нужно подтвердить экспертизой. А гибель и порчу помещения — справками от МЧС.

Если обе стороны договора аренды — юрлица или ИП, подавать заявление нужно в арбитражный суд. Если одной из сторон является физическое лицо — в суд общей юрисдикции.

По общему правилу исковое заявление подают в суд по месту нахождения ответчика. Но в договоре аренды могут быть прописаны другие условия.

Исковое заявление можно подать:

• через электронную систему подачи документов в суд;
• лично или через представителя в экспедицию суда;
• отправить по почте или через курьерскую службу.

Кроме того, при подаче искового заявления необходимо оплатить госпошлину (ст. 333.21 НК РФ). Её стоимость зависит от характера и суммы иска.

Исковое заявление нужно составить в соответствии с требованиями ст. 131 ГПК РФ. Например, нужно указать:

• наименование суда, в который направляете иск;
• данные истца, ответчика;
• требования со ссылками на положения закона;
• дату отправления арендодателю уведомления о расторжении договора.

Вместе с исковым заявлением в суд нужно подать следующие бумаги:

• копию паспорта;
• копию действующего договора, который подлежит расторжению;
• акт приёмки-передачи арендуемого имущества;
• чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ;
• квитанции о перечислении полной суммы госпошлины.

Шаг 3. Получите решение суда

После подачи искового заявления вы можете отслеживать движение дела на сайте суда. После изучения иска и документации судья выносит решение. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период даётся проигравшей стороне для апелляции, если определение суда её не устраивает.

Заключение

• Расторгнуть договор аренды можно тремя способами: по соглашению сторон, в одностороннем порядке при условии, что такая возможность прописана в договоре, или через суд.
• Основания для расторжения договора по инициативе арендодателя или арендатора прописаны в ГК РФ.
• При расторжении договора аренды в одностороннем порядке необходимо уведомить об этом другую сторону.

Список источников

• https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/
• https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/
• https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/
• https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/
• https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/
• https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/
• https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39570/
• https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/

Автор: редакция «УБРиР для бизнеса»