Что такое кредит под залог и что может быть залогом?

Кредит под залог — это так называемый заем с обеспечением. Заемщик берет ссуду под процент, а в качестве гарантии ее возврата передает свое имущество во временное распоряжение банка.

В статье подробно рассказываем, что такое кредит под залог недвижимости и автомобиля, какие есть подвохи, чем опасны и выгодны эти займы.

Что такое кредит под залог и обеспечение займа?

Чем отличаются потребительский и залоговый кредиты?

Что может быть залогом по кредиту?

Какие требования предъявляют к заемщику?

Какие документы необходимо предоставить?

Выгоден ли кредит под залог для заемщика?

Преимущества и недостатки кредита под залог

Что такое кредит под залог и обеспечение займа?

Обеспечение — это обязательство заемщика перед банком. Оно выполняет роль страховки в случае проблем с погашением задолженности.

При оформлении кредита под залог кредиторы часто предлагают выгодные условия: невысокую ставку, долгий срок погашения, меньший ежемесячный платеж. Заемщик получает ссуду более крупных размеров, одобрение займа, если в других видах кредитования отказано.

В течение всего срока действия кредитного договора заемщик имеет право использовать движимое и недвижимое залоговое имущество. Но не может его продать или подарить.

После полной выплаты займа банк возвращает залоговое имущество обратно в распоряжение заемщика. Если задолженность не погашена, кредитор продает имущество на торгах, чтобы покрыть свои расходы. Средства, которые остаются у банка после покрытия долга, поступают на счет заемщика.

У ссуды под залог имущества много общего с ипотекой. Отличие в том, что ипотека — целевой кредит, который кредитор выдает на покупку жилья. Для получения залогового займа не нужно подтверждать целевое использование занятых у кредитора денег. Еще одна отличительная черта — льготы. На ипотеку распространяются специальные программы, на залоговые кредиты никакие льготные программы не действуют.

Чем отличаются потребительский и залоговый кредиты?

Потребительские займы банки выдают для крупных и небольших покупок. Для получения достаточно предъявить паспорт. Для оформления залогового кредита обязательно предоставлять банку в том числе и документы, относящиеся к объекту залога.

К другим отличиям относятся:

• сумма займа — под залог можно получить более крупные ссуды;
• ставка — по залоговым кредитам процент может быть ниже;
• срок возврата — такие ссуды выдают на более длительный период.

Что может быть залогом по кредиту?

Разные банки оформляют кредиты под залог квартиры, коттеджа, коммерческой недвижимости, земельного участка, автомобиля, машиноместа и другого имущества. Главное требование к любому объекту — он должен находиться в собственности заемщика. В некоторых банках, в том числе и в УБРиР, заемщик может взять кредит под залог чужой недвижимости, если собственник подпишет согласие и договор залога.

Банк не одобряет залоговые ссуды, если на имущество наложены следующие обременения:

• Арест. Если заемщик имеет задолженности по налогам, алиментам, другим кредитам, и его собственность арестована приставами.
• Доверительное управление. Если объект передан в распоряжение организации или частному лицу для получения прибыли, собственник не вправе использовать его в качестве залога.

Рассмотрим условия и ограничения по самым распространенным залоговым объектам подробнее.

Квартира

Для одобрения кредита под залог квартиры она должна отвечать определенным требованиям. Первое из них — ликвидность. Банку важно иметь возможность продать залоговый объект по рыночной стоимости и не потерять прибыль.

Квартира не должна находиться в залоге у другого кредитора или являться предметом оспариваемого права, а также судебного спора, иначе банк не выдает ссуду. Также кредиторы не оформляют кредиты под залог квартир с нелегальными перепланировками, в аварийных зданиях, памятниках архитектуры.

На что еще обращают внимание банки при одобрении такого займа:

• Материал перекрытий и стен.
• Степень износа дома.
• Санузел, коммуникации. В квартире должен быть оборудован санузел, водоснабжение, проведено электричество или газ, подключено центральное отопление.

Сумма, на которую банки одобряют кредиты под залог квартиры, не выше 60-70% ее стоимости.

Таунхаус

Кредиты под залог такой недвижимости часто одобряют, потому что таунхаусы — престижное жилье с высокой стоимостью. Основное требование кредиторов — легальность постройки. Также важно, чтобы у залогового жилья был отдельный блок и вход, земельный участок перед ним находился в собственности заемщика.

При одобрении займа банки учитывают вид фундамента и наличие коммуникаций. В таунхаусе обязательно наличие электричества, отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации. Фундамент должен быть из кирпича, бетона, камня.

Коттедж или жилой дом с земельным участком

Для кредита под залог загородной недвижимости действуют почти все те же критерии, что и на квартиры. Но есть ряд дополнительных пунктов:

• Жилой дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания и находиться в границах населенного пункта. Не рассматриваются в качестве обеспечения летние, дачные, садовые дома, гаражи.
• Дом должен иметь площадь не менее 50 кв.м. и не более 300 кв.м.
• Количество этажей не должно превышать три.

Это не все требования, которые предъявляются к объектам. Запросите поясняющие документы у банка и проконсультируйтесь, чтобы убедиться, что ваша недвижимость может быть использована в качестве залога.

Автомобиль

Чтобы получить кредит под залог автомобиля, машина должна быть категории B, срок использования обычно не должен превышать 7-15 лет для отечественных марок и 15-20 лет для иностранных марок автомобилей.  Автомобиль одобряют в качестве обеспечения, если он в собственности заемщика или человека, который дал согласие и подписал договор залога.

Кредит под залог автомобиля схож с автокредитом. Основное отличие в том, что автокредит — целевой заем. Потратить полученную ссуду можно только на покупку машины. Кредит под залог авто — нецелевой, заем можно потратить на что угодно.

Какие требования предъявляют к заемщику?

Ссуды под залог имущества дают заемщикам с гражданством РФ в возрасте от 19 до 75 лет. Банк проверяет кредитную историю и запрашивает данные о доходах. Чтобы кредитор одобрил заем, у заемщика не должно быть просроченной задолженности по другим кредитам. Ежемесячный доход должен составлять не менее МРОТ (минимального размера оплаты труда с 1 января 2024 – 19242 руб.)

Требования к трудоустройству у разных банков отличаются. В УБРиР залоговые кредиты оформляют клиентам с постоянным местом работы, пенсионерам, ИП с опытом деятельности от 1 года.

Если у залогового имущества несколько собственников, каждый из них должен дать согласие на передачу объекта в распоряжение банка и стать созаемщиком. К созаемщикам кредиторы выдвигают те же требования, что к заемщику.

Какие документы необходимо предоставить?

Бумаги на имущество

• документ, подтверждающий право собственности, в т.ч. договор купли-продажи или дарения;
• отчет об оценке имущества;
• свидетельство о регистрации транспортного средства (СТС).

Личные документы

• паспорт;
• СНИЛС или уведомление АДИ-РЕГ.
• в некоторых банках может потребоваться также один из документов, подтверждающих трудовую деятельность — трудовая книжка, сведения о трудовой деятельности от работодателя, выписка из СФР;
• также некоторые банки могут запросить справку о доходах за последний год: 2-НДФЛ, выписка из ПФР или справка по форме банка.

Пенсионерам необходимо предоставить документ, подтверждающий размер пенсии: пенсионное удостоверение, выписку по банковскому счету, на который начисляют пенсию, справку о размере выплат.

Заемщики со статусом ИП должны предоставить:

• свидетельство о внесении в ЕГРИП;
• ИНН;
• при наличии — лицензии на деятельность.

Выгоден ли кредит под залог для заемщика?

Залоговая ссуда действительно выгодна, когда заемщику необходима крупная сумма денег с возможностью возвращать долг на протяжении длительного срока. Платежи по таким кредитам обычно меньше, ставки ниже, а сумма и срок больше.

Также эти займы подходят тем, у кого нет кредитной истории. Потребительский кредит банк может не одобрить, назначить по нему высокий процент или сократить срок действия кредитного договора. Условия кредитования в разных банках отличаются. Обычно такие займы выдают на сумму не более 7 млн руб, максимум на 7-10 лет. В УБРиР сумма кредита под залог недвижимости составляет до 15 млн, а срок до 15 лет.

Максимально выгодные условия доступны заемщикам, которые закладывают ликвидную недвижимость с высокой рыночной стоимостью.

Преимущества и недостатки кредита под залог

Преимущества

• Выгодные условия. Залоговое имущество — гарантия возврата кредита заемщиком для банка. Кредитор не теряет прибыль, даже если заемщик перестает выплачивать долг. Поэтому по таким займам банки предлагают более низкие ставки, одобряют крупные ссуды на долгий срок.
• Высокий шанс одобрения. Даже заемщикам с не очень хорошей кредитной историей или вовсе без нее одобряют займы под залог движимого и недвижимого имущества. Эта лояльность также связана с низкими рисками кредитора.
• Удобная альтернатива ипотеке. Для оформления ипотеки обязательно оплачивать первоначальный взнос. Не каждый заемщик может себе его позволить. Заем под залог — нецелевой, поэтому его можно использовать вместо ипотеки для покупки нового жилья.
• Возможность использовать залоговое имущество. Заемщик не теряет право собственности, пока выплачивает заем. Он может жить в заложенном доме или квартире, водить заложенный автомобиль (если оформил кредит с сохранением права на использование машины).

Недостатки

• Риск потерять имущество. Если у заемщика по каким-то причинам пропадает возможность выплачивать долг, заложенное имущество переходит в собственность банка. Кредитор продает жилье или автомобиль, заемщик получает только разницу между суммой займа и реализации имущества.
• Расходы на оценку имущества. Чтобы установить стоимость недвижимости или автомобиля, нужно обратиться к оценщикам. Чаще всего их работу оплачивает заемщик, в некоторых случаях — кредитор.
• Ограничения на свободное распоряжение имуществом. Пока действует кредитный договор, заемщик не имеет права продать или подарить заложенное имущество.
• Невозможность получения налогового вычета и рефинансирования. Если заем под залог нецелевой, налоговый вычет за него не дают. Рефинансировать его сложно — такие программы действуют не во всех банках.

Кредит под залог недвижимости: что нужно знать?

Что значит кредит под залог?

Заем под залог имущества — ссуда с обеспечением. Банк выдает кредит под процент, а в качестве гарантии возврата получает права на распоряжение имуществом заемщика в рамках договора.

В чем особенность кредита под залог?

Это нецелевой заем, сумма которого зависит от стоимости заложенного имущества. Потратить его можно на что угодно. При этом имущество, переданное под залог, нельзя продать или подарить до окончания кредитного договора.

Что может выступать залогом по кредиту?

Кредитору можно передать любое движимое и недвижимое имущество, стоимость которого не ниже установленного для таких займов минимума. Минимальный порог устанавливает банк. Список доступных для залога объектов в конкретном банке определяется конкретной кредитной организацией.

Чем опасен кредит под залог недвижимости?

Заемщик теряет право собственности на заложенную недвижимость, если перестает возвращать долг. Банк ее продает.

Чем выгоден кредит под залог недвижимости?

Такие займы выдают на большой срок, их сумма может быть значительно выше суммы потребкредита, ставка — ниже.

Что нужно для кредита под залог недвижимости?

Для одобрения займа необходимо предоставить банку перечень личных документов и документов, подтверждающих права заемщика на недвижимость.

* информация в статье актуальна на январь 2024